Agente immobiliare e amministratore di stabili

In considerazione dei numerosi quesiti pervenuti da più territori in tema di
compatibilità o meno tra le attività di agente immobiliare e amministratore di
condominio, si ritiene opportuno far il punto sulla attuale situazione.
I riferimenti normativi delle attività in questione sono: per l’amministrazione di
condominio la L. 220/2012 e per la mediazione la L.39/89 art. 5 (con le modifiche di cui
all’art. 18 L. 57/2001).
Per quanto riguarda l’attività di amministratore la citata legge L. 220/2012 non pone
problemi di incompatibilità con altre attività.
Per quanto riguarda l’agente immobiliare si riporta per comodità la norma dell’art. 5 c. 3
in tema: “L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
a) Con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e
pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
b) Con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di
mediazione comunque esercitate”
In un primo tempo (Circolare 554611 del 2003) il Ministero delle Attività Produttive
aveva stabilito che: “… non rientrando l’attività di amministratore di condominio fra
quelle descritte al comma 3 dell’art.5 della Legge n. 39/1989, come modificato dall’art. 18
della Legge 57/2001, non sembra sussistere incompatibilità con l’attività di mediazione”
Successivamente il Ministero dello Sviluppo Economico con nota prot. n. 0154593 del
24/09/2013 ha affermato che “…in estrema sintesi pertanto, tenuto conto che
l’amministratore di condomini ha una qualificazione pluridimensionale a seconda delle
fattispecie, laddove venisse accertato l’esercizio dell’attività in modo professionale ed
abituale, ovvero imprenditorialmente, questa sarebbe incompatibile con l’esercizio
dell’attività di agenti di affari in mediazione”.
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In sostanza il Ministero nella circolare ha distinto tra l’attività di amministratore svolta
“saltuariamente o a titolo di passatempo”, e quindi da non definirsi “attività
imprenditoriale”, e l’attività svolta invece con “l’organizzazione di mezzi (quali
attrezzature informatiche, eventuale personale, linee telefoniche dedicate, ecc…) al fine
di trarre un utile e secondo criteri di professionalità”.
In tale seconda ipotesi deve per il Ministero ravvisarsi l’incompatibilità con l’attività di
agente di affari in mediazione ai sensi dell’art. 5 c.3 lettera b) L.39/89 su riportato.
Ed ancora con circolare prot. 2447/2015 il Ministero ha ribadito che “la sola attività il
cui svolgimento è ad oggi consentito in modo congiunto a quello di affari in mediazione è
quello di amministrazione di condominio, ove non svolta in forma assolutamente ed
inequivocabilmente di impresa”.
In detta circolare il Ministero dello Sviluppo Economico ricorda altresì che le norme
citate devono applicarsi sia nel caso in cui l’attività di mediazione sia attuata tramite
l’imprese individuali che imprese societarie e quindi in tale seconda ipotesi l’eventuale
svolgimento di un’attività imprenditoriale diversa dalla mediazione determinerebbe
l’incompatibilità prevista e sanzionato dal legislatore sia in capo alla società che al suo
legale rappresentante.
In conclusione si ricorda che, ove venisse dalla Camera di Commercio competente
ravvisata una situazione di incompatibilità tra attività, la sanzione prevista sarebbe la
cancellazione del mediatore a sensi dell’art. 19 c.1 lett. a) del DM 21 dicembre 1990 n.
452 (regolamento di attuazione della L.3/2/89 n. 39).
Di fatto finora le Camere di Commercio prima di procedere alla cancellazione hanno
invitato il soggetto interessato a regolarizzare la propria posizione provvedendo a
quanto del caso per eliminare la sussistenza di incompatibilità.
Da ultimo si osserva che al momento non vi è sentore di un intervento “a tappeto” delle
Camera di Commercio, ma di iniziative territoriali peraltro sempre più frequenti.
Avv. Paolo Pesando Avv. Daniele Mammani