CARO MUTUO: GLI STRUMENTI A TUTELA DEL CLIENTE

L’onda lunga dell’inflazione, gli aumenti sulle bollette e sul carrello della spesa, nonché sulla benzina, pesano sugli italiani. I quali scontano anche, in caso di mutuo a tasso variabile, l’aumento dei tassi di interesse. Ad appesantire la rata del mutuo spesso ci sono anche le politiche commerciali delle banche, con un accesso al credito più difficile, spread bancari più pesanti e spese determinate a volte in modo poco chiaro. Da Unioncasa, ecco alcuni consigli per sopravvivere al caro mutui abbassando la rata e tutelandosi da possibili irregolarità.

Come abbassare la rata del mutuo
Rinegoziazione del mutuo
Surroga del mutuo
Abbassare la rata del mutuo: strumenti a tutela del cliente
Cosa è e a cosa serve una perizia econometrica?
Cosa valuta la perizia econometrica
Come abbassare la rata del mutuo
Tra le soluzioni a disposizione di tutti, al netto del vaglio dei requisiti da parte delle banche, ci sono quelle canoniche della rinegoziazione o surroga del mutuo, che consentono di rivedere le condizioni del finanziamento, compresa l’entità della rata. In particolare:

Rinegoziazione del mutuo
Rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di abbassarne la rata allungandone la durata può essere una soluzione per rendere la rata sostenibile già nel breve periodo; di contro, l’allungamento produce ulteriori interessi ed aumento del mutuo stesso.

Surroga del mutuo
Surrogare il mutuo significa stipulare un nuovo mutuo ad interessi più vantaggiosi con una diversa banca; ma, va fatta anche qui una dovuta precisazione, ossia, questa soluzione è in realtà l’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti; pertanto, la nuova banca dovrà valutare nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo. Questo vuol dire che qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso, si potrebbe incappare in “brutte sorprese”; per esempio, la banca potrebbe anche rifiutare di accettare la surroga se il valore dell’immobile è sceso. Inoltre, a differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che dà origine a dei costi da sostenere, che vanno tenuti in considerazione.

Abbassare la rata del mutuo: strumenti a tutela del cliente
Ci sono però altri mezzi di tutela in favore delle famiglie, anche se la banca ha notificato al cliente l’atto giudiziario per il recupero del credito. Ogni rapporto bancario, che sia un mutuo, un finanziamento, un conto corrente, leasing o derivato, ha infatti tutta una serie di anomalie che possono consentire di ricalcolare il saldo del rapporto e di scoprire di avere nei confronti della banca un minor debito o magari un credito nei confronti della stessa. Tali analisi si attuano attraverso la redazione di una perizia econometrica per il calcolo dell’anatocismo, usura e altre voci indebite.

Cosa è e a cosa serve una perizia econometrica?
La perizia econometrica è una analisi che serve per rilevare l’entità reale del debito del cliente con la banca, per scoprire se le richieste da parte dell’istituto bancario siano legittime o meno. In particolare la perizia econometrica aiuta:

a conoscere il reale saldo del rapporto oggetto di esame al netto degli indebiti applicati;
a capire e quantificare le eventuali irregolarità applicate dalla banca sul vostro rapporto bancario;
a individuare eventuale usura, anatocismo;
a effettuare una trattativa saldo e stralcio con la banca;
a effettuare un piano di rientro con la banca;
a opporsi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca;
a evitare che la casa vada all’asta.
Cosa valuta la perizia econometrica
Con la perizia econometrica si può valutare:

eventuale usurarietà degli interessi pattuiti nel mutuo ex L. 108/96, usura oggettiva e soggettiva. L’usura sussiste quando viene applicato un tasso di interesse molto alto; cioè, supera il tasso effettivo globale medio rispetto a quello che viene fissato ogni tre mesi dal MISE (Ministero dello Sviluppo Economico). Se rinvenuta è consigliabile depositare atto di denuncia – querela per usura.
indeterminatezza del tasso applicato al mutuo; in tal caso, l’interesse andrà ricalcolato ai sensi dell’art. 117 TUB (Testo Unico Bancario) con tassi che possono essere nettamente inferiori e, quindi, più convenienti per il consumatore. Con indeterminatezza si intende un tasso dal valore ambiguo, non realmente conosciuto al momento della firma del contratto che possono gonfiare i costi del contratto, configurando una reale truffa.
Mutuo alla francese e anatocismo: è un metodo largamente utilizzato per diversi tipi di finanziamenti privati, mutui immobiliari e quant’altro, che consiste nel calcolare gli interessi anche sugli interessi del finanziamento. Le sentenze degli ultimi anni hanno fatto seguito a un processo di revisione che oggi ne limita la possibilità di attuazione, che tuttavia appare remota nel mutuo alla francese proprio per le sue caratteristiche.
Clausole vessatorie. I “Tassi Soglia” (Floor) sanciscono l’utilizzo di un derivato implicito; cioè, nei contratti di mutuo a tasso variabile, nel caso i tassi di interesse si abbassino, arrivati ad una certa soglia non scendono ulteriormente. Per cui, si tratta di una clausola che tutela solamente la banca. Generalmente nei contratti di mutuo il tasso Floor è posto pari allo spread tra un Buono del Tesoro Italiano a 10 anni e un Bund tedesco. La clausola Floor rappresenta dunque una forma di protezione della remunerazione bancaria, che è messa al riparo da riduzioni troppo marcate dell'Euribor, garantendo all'istituto un tasso minimo pari allo spread. Su questo punto è intervenuta una importantissima sentenza della Corte di Appello di Milano la n.2836 del 6/9/2023 che ha riconosciuto la vessatori età della clausola Floor condannando la banca in questione alla restituzione degli interessi pagati in più dal consumatore.
Criticità e vizi di forma sulle fideiussioni bancarie; cioè, garanzie poste in essere collegate ai mutui. Tali vizi comportano in tanti casi l’annullamento della fideiussione e di conseguenza dell’atto giudiziario collegato; invero, spesso e volentieri le fideiussioni bancarie sono affette da vizi di forma e/o da prescrizioni che sono opponibili alla banca, nel momento in cui la medesima voglia procedere al recupero del credito.