MUTUI: COSA E\\\' SUCCESSO NEL 2022

Il 2022 è stato l’anno che ha visto la fine dei tassi sui mutui ai minimi storici, segnando il ritorno ad un’era in cui il tasso fisso non è più il mantra assoluto di chi vuole chiedere un mutuo per acquistare casa. La guerra in Ucraina e l’inasprirsi dell’inflazione hanno fatto sì che la Bce adottasse misure restrittive di politica monetaria, accendendo i riflettori su nuove soluzioni per i mutui casa, soprattutto per i più giovani, che hanno visto più volte vacillare le misure a loro favore. Ecco cosa è successo in questo 2022 sotto il profilo dei mutui casa.

Mutui casa, le novità del Governo
Con il governo Meloni, l’ultima novità è il maxi emendamento alla manovra che, in considerazione dell’aumento dei tassi di interesse e della volontà di molti di passare da un contratto a tasso variabile ad uno a tasso fisso, il Ministero dell’Economia ha deciso di ripristinare una vecchia norma che facilita le cose. Si tratta della della legge 106/2011, in particolare dell’articolo 8 comma 6, che permette il passaggio da mutuo a tasso variabile a mutuo a tasso fisso, per acquisto o ristrutturazione, senza spese e con un tasso fisso vantaggioso, non superiore a quello ottenuto in base al minore tra l’Irs a dieci anni e l’Irs applicato alla durata residua del mutuo.

Novità per il Fondo garanzia prima casa 2022. Consap, la Concessionaria servizi assicurativi pubblici, ha fatto sapere che sono operative le modifiche al tasso calmierato da applicare ai mutui per le domande di accesso alla garanzia all’80%, presentate dal 1° al 31 dicembre 2022.

Il fondo di garanzia dei mutui prima casa per gli under 36 era stato inizialmente prorogato fino alla fine del 2022 con il decreto Aiuti ter, ma ora è stato prorogato a tutto il 2023 con la legge di Bilancio. I requisiti di accesso al fondo di garanzia per i mutui destinati ai giovani under 36, salvo decisioni diverse, restano gli stessi introdotti dal governo Draghi

Fino al 31 dicembre 2022, a seguito dell'emergenza Covid, la richiesta di sospensione delle rate del mutuo può essere presentata senza l'indicazione dell'Isee, l'indicatore della situazione economica equivalente (in deroga al limite previsto di 30.000 euro).

I tassi di interesse sui mutui nel 2022
L’aumento dei tassi di interesse Bce si è ripercosso sui tassi dei mutui casa. Secondo il Monthly Outlook di Abi a novembre 2022 i tassi sui mutui sono arrivati a superare il 3 per cento in media. Codacons lancia l’allarme sule difficoltà degli italiani a ripagare i debiti.

Dato confermato da Banca d’Italia, secondo cui in ottobre i tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni comprensivi delle spese accessorie (Tasso Annuale Effettivo Globale, TAEG) si sono collocati al 3,23 per cento

Fabio Femiani, responsabile della divisione mutui di idealista per l’Italia, spiega che "il vero impatto del rialzo dei tassi di interesse Bce si vedrà nell'andamento dell'Euribor, soprattutto per gli indici a 1 e 3 mesi (i più utilizzati dalle Banche) che nelle ultime settimane si sono aggirati rispettivamente intorno ad area 1,5-1,7% e area 1,9-2%. Bisognerà valutare se questo rialzo dei tassi metterà le ali all'Euribor e avvierà un altro marcato movimento al rialzo per arrivare nell’intorno del 2% per l’indice a 1 mese e 2,5% nel caso dell’Euribor a 3 mesi.

Gli effetti dell'aumento dei tassi di interesse Bce sui mutui a tasso fisso già in essere, ovviamente, sarà nullo. Chi però deve stipulare un mutuo a tasso fisso oggi troverà condizioni differenti rispetto agli anni di "bonaccia". Un mutuatario medio che ha sottoscritto un finanziamento variabile da 126.000 euro a gennaio 2022 a ottobre si trovava quindi a pagare una rata da 604 euro, vale a dire il 32% in più rispetto alla prima rata.

Previsioni sui mutui per il 2023
Nel 2023 i prestiti ipotecari dovrebbero diminuire dello 0,3%, mentre il credito al consumo dovrebbe diminuire dell’1,5%. A dirlo l’EY European Bank Lending Economic Forecast 2022.

Secondo Abi ci si aspetta un tasso al 2,5 per cento che salirà al 3 per cento a marzo 2023 e al 3,5 per cento a dicembre 2023. Nel 2024 probabilmente questa quota diverrà stabile anche in considerazione dell’andamento dell’inflazione, prevista all’8,1 per cento in media nel 2022, al 5,5 per cento nel 2023 e al 2,3 per cento nel 2024. Il tutto seguirà ovviamente le decisioni della Bce.

Il Consiglio direttivo Bce potrebbe alzare ancora i tassi; tiene infatti periodicamente una riunione in cui prende una decisione sulla politica monetaria ed è lì che viene annunciato se i tassi aumenteranno, scenderanno o rimarranno invariati. Le date dei prossimi incontri della BCE in cui potrebbero essere annunciati ulteriori rialzi dei tassi di interesse si trovano qui.

FABI sostiene come “l’accanimento della Bce nel rialzare i tassi, seppure per calmierare il fenomeno dell’inflazione, e l’inasprimento delle condizioni sui mutui - maggiore in Italia, rispetto agli altri paesi europei – corra il rischio di mettere a dura prova la sostenibilità finanziaria del debito delle famiglie perché il contesto futuro dei tassi non è da riscrivere. La cronaca finanziaria del 2008 insegna che, nel periodo storico in cui il rialzo dei tassi è stato più alto di sempre e ha preceduto la politica accomodante della Bce per i successivi 15 anni, i tassi hanno raggiunto soglie da capogiro. Secondo la Federazione dei bancari, la crisi dei mutui subprime potrebbe riaccendersi in Europa.

Mutui, la risposta delle banche all’aumento dei tassi di interesse
Secondo Fabio Femiani, responsabile area mutui di idealista Italia, “visto il quadro generale, le banche stanno attuando delle virate anche nella strategia commerciale: essendo aumentato il costo del funding, diventa più oneroso offrire mutui a tasso fisso. Gli istituti stanno quindi focalizzando il panel dei prodotti su soluzioni a tasso variabile, che consentono loro di lavorare con una tesoreria pressocché “a vista”, offrendo alla cliente strumenti che consentano di mitigare il rischio di aumento della rata, con strumenti quali i mutui a rata costante e durata variabile, oppure stabilendo un tetto massimo della rata come avviene con i mutui a tasso variabile con cap.

Alla luce di questa veloce corsa delle rate dei mutui variabili sta riprendendo piede la domanda di mutui surroga, che rispetto alla primavera ha visto triplicare il proprio peso sul totale delle richieste del canale online.

D’altro canto i tassi, seppur aumentati, rimangono comunque vantaggiosi rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. Va quindi tenuto conto che negli ultimi anni il costo del denaro ha toccato minimi storici senza precedenti; chi in questo periodo ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso ha colto una grande occasione, che ragionevolmente non poteva durare per sempre.

La pandemia non ha frenato il mercato dei mutui alle famiglie: negli ultimi due anni e mezzo le banche, nonostante le difficoltà legate al Covid, anche sul piano economico, hanno erogato 34 miliardi di euro di nuovi prestiti ipotecari, con una crescita del 9%. Ma con il rialzo tassi si profila una stretta ai nuovi prestiti per la casa e un aumento delle rate. Lo sottolinea la Fabi.

Come difendersi dagli aumenti dei tassi di interesse sui mutui
Di fronte al caro mutui, occorre cercare delle soluzioni alternative. Secondo Stefano Grassi di Affida un tasso variabile, con delle garanzie di stabilità, potrebbe offrire qualche chance. Ecco quindi i mutui a rata protetta, ovvero con rata sempre costante e durata variabile, oppure variabile con cap, ossia con un tetto massimo. Del resto è normale che, in un contesto ordinario, convenga il variabile; da che mondo è mondo è così: il tasso di interesse è l'unico prezzo che può anche diminuire nel tempo, quando invece tutti i prezzi, di tutte le merci di consumo, tendono sempre ad aumentare nel tempo. Negli anni alle spalle aveva senso invece solo perché, eccezionalmente, per congiunture straordinarie, il tasso fisso e il variabile quasi coincidevano.

Una soluzione alternativa al mutuo a tasso variabile c’è. Parliamo del mutuo a tasso variabile con cap, ovvero un mutuo a tasso variabile che preveda contrattualmente un tasso di interesse massimo che non può essere superato. In questo modo, il mutuatario ha la garanzia di una rata massima certa. Ovviamente tanto più è bassa la soglia del CAP tanto più il mutuo risulta tutelante dai futuri aumenti dei tassi per il mutuatario. Il CAP protegge dagli aumenti eccessivi del costo del denaro, ma rappresenta una protezione significativa ed efficace solo nel caso in cui il CAP sia fissato non oltre il 3%.

“Per chi intende sottoscrivere un mutuo di durata lunga pari o superiore ai 20 anni, - consiglia Guido Bertolino di MutuiSupermarket.it, - ritengo che il tasso fisso sia ancora da preferire, ma per coloro che non volessero sostenere fin da subito una rata ben più elevata di quella a tasso variabile potrei suggerire un mutuo a tasso variabile con CAP. Il CAP protegge dagli aumenti eccessivi del costo del denaro ma rappresenta una protezione significativa ed efficace solo nel caso in cui il CAP sia fissato non oltre il 3%”.