CONSEGUENZE AUMENTO IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE

Il decreto legge del 24 aprile 2017, la cosiddetta Manovrina, prevede a partire dal 2018 il graduale aumento delle aliquote IVA, come previsto dalla clausola di salvaguardia. Un aumento che potrebbe avere conseguenze importanti su tutto il settore immobiliare.
Conseguenze dell'aumento dell'Iva
La manovra correttiva approvata dal Governo, la cosiddetta manovrina, contiene la programmazione (con parziale riduzione) dell'aumento dell'Iva e in particolare
• per l’aliquota intermedia del 10%, si prevede che nel 2018 l’aliquota sarà fissata all’11,5% (in luogo del 13%);
per l’aliquota ordinaria del 22% ad oggi si prevede di passare all’aliquota del 25% nel 2018, al 25,4% nel 2019 per poi scendere al 24,9% nel 2020 e ritornare al 25% dal 2021
Se l’aumento dell’IVA non dovrebbe avere riflessi stretti sulla rata di un mutuo – poiché si tratta di spesa non soggetta ad IVA ma ad imposte sostitutive –, potrebbe invece incidere, ed in maniera significativa, sui prezzi delle case, delle ristrutturazioni, sull’acquisto di mobili e materiali, sulle parcelle dei notai e degli altri professionisti (su queste ultime, l’IVA, ad esempio, salirebbe al 25%).
Nonostante la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese sia per norma generale esente da Iva, l'imposta si applica
• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (scelta che va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale:
l’Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione – anche in corso di costruzione – classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (cioè, abitazioni non di lusso) qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa” (nel qual caso, sempre se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA, l’aliquota è ridotta al 4%), ovvero
l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (ossia, rispettivamente abitazioni di tipo signorile, ville e castelli, dimore storiche e palazzi di pregio storico/artistico).
Sia nell’uno che nell’altro caso, a partire dal 2018 opererebbe il riferito aumento, rispettivamente all’11,5% e al 25%.
Al medesimo trattamento fiscale sono soggetti gli immobili strumentali (destinati ad uso ufficio, negozio ecc): pertanto, per un immobile del valore di 200.000 euro, l’aumento dell’aliquota all’11,5% determinerebbe un aumento dell’importo versato a titolo di IVA, nel 2018, da 20.000 euro a 23.000 euro. Nel caso in cui si tratti di un immobile abitativo di lusso o di un fabbricato strumentale ceduto dall’impresa costruttrice o da un privato che abbiano scelto l’applicazione dell’IVA, il passaggio all’aliquota del 25% farebbe salire, su un importo di 200.000, l’ammontare complessivo dell’imposta da 44.000 euro a 50.000 euro.
Ancora, si rammenta che, in materia di ristrutturazioni edilizie, è attualmente prevista l’applicazione dell’Iva con l’aliquota ridotta del 10% sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali.
Le cessioni di beni restano assoggettate all’aliquota Iva ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto; tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo (ossia, ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagni, impianti di sicurezza), l’aliquota ridotta si applica su tali beni soltanto sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
Per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione è poi sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%; tutti i riferiti valori, per effetto delle novità fiscali introdotte dalla Manovrina, subirebbero però un aumento di un punto e mezzo in percentuale e di tre punti percentuali per aliquote rispettivamente al 10% e al 22%.